지역주택조합 : 주변에서 말렸지만, 나는 성공했다!!!

 

  길을 걷다 보면 싼값에 아파트를 분양하는 조합원 모집 광고를 심심찮게 접할수 있는데, 이것이 바로 지역주택조합의 조합원 모집 광고이다.

 

  주택은 여러 방법으로 매입할 수 있는데, 그 중에 무주택자를 위한 주택마련 방법이 지역주택조합을 통한 방법이다. 올해들어 주택가격이 폭등하여 청약에 당첨되지 않고서는 내집마련의 꿈을 접어야 하는 사태까지 벌어졌다. 그런데 청약에 당첨되기는 정말 어렵기에, 차선책으로 다소 저렴한 가격에 내집 마련의 기회를 획득할 수 있는 방법이 지역주택조합의 분양권을 매수하는 것이다.

 

  주변에서 지역주택조합의 분양권에 당첨되었으나, 조합장이나 시행사 대표가 공금을 횡령하고 제대로 집이 지어지니 마니 하면서 조합원들의 내집마련 기회를 날려버리는 실패 사례들을 뉴스에서 종종 접하곤 한다. 주변 지인들도 공인중개사 조차도 지역주택조합을 꺼려하며 분양권 매수를 권유하지 않는다.

 

  정부의 2005년 부터 2017년 까지 12년간의 조합설립 자료로는 지역주택조합의 성공률이 20%라고 한다. 그러나 20%의 의미는 기간에 상관없이 입주가 완료된 조합을 뜻하며, 일반 분양 아파트와 같이 정상적으로 진행되는 지역주택조합은 5%도 되지 않을 것이다. 그래서 대다수의 사람들이 지역주택조합을 기피하며, 어떤 조합장을 만나느냐에 따라 생각하지도 못한 추가 분담금에 또 한번 눈물을 흘릴수도 있다.

 

  그러나 5%에 속하는 지역주택의 조합원이라면, 일반 분양가보다 낮은 가격에 내집마련의 기회를 획득하고 추가적으로 시세차익까지 얻을 수 있는 것이다.

 

  그래서 지역주택조합에 대해서 제대로 알고, 성공 가능성이 높은 지역주택조합의 조합원이 되어 내집마련을 해보자!!!

 

1. 지역주택조합이란?

동일지역범위에 거주하는 주민이 주택 및 아파트 주택을 건설하기 위하여 조합을 설립한 후 사업의 주체가 되어 토지를 매입하고 조합원들은 싼 값에 아파트를 분양받을 수 있는 아파트 건설 방식이다.(공동구매) 

(재건축이나 재개발과 다르게 지역주택조합원은 토지에 대한 소유권이 없어 토지를 매입해야한다.)
*동일지역범위(주택법 제2조 제11호 가목)/2013.8.6공포시행

 

2. 지역주택조합 조합원의 가입 조건? 무주택 세대주(6개월 이상 거주)

주택조합설립인가 신청일(해당 주택건설대지가 법 제41조에 따른 투기과열지구 안에 있는 경우에는 주택조합설립인가신청일 1년 전의 날을 말한다)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 무주택(당첨자 및 이를 승계한자를 포함)세대주 및 전용면적 85㎡ 이하의 주택을 1채 소유한 세대주여야 한다. 또 조합설립인가신청일 현재 당해지역에 6개월 이상 거주하여 온 자여야 한다. 

 

3. 지역주택조합의 절차

1)본인의 경험으로 토지확보가 100% 되는데 까지 상당한 시일이 걸렸다. 

2)그리고 조합설립 후 시행사와의 마찰로 한번 엎어져서 조합장이 직접 시행사의 역할을 하였다.

3)사업승인에 환경평가를 여러번 받아서 시일이 예상보다 길어졌다.

4)건물 처거중에도 고액을 받기위해 알박기를 한 세대주를 찾고 멸실 신고를 하는데 오랜 시일이 걸렸다.

5)예를들어 알박기한 주인이 2억의 매입가에 10억을 요구하여 마찰을 빚는 동안 2달이 지나버렸다. 그 2달동안 PF 대출 이자만 20억 이었다. 결국 깎지도 못할꺼면서 2달이라는 시간을 허비하고 대출이자만 20억 날린 셈이다.

6)드디어 조합설립 4년만에 착공을 하였고, 현재 건설중이다.

7) 착공부터 완공까지 30여 개월이 걸리는데, 중간에 시공사에서 별일이 없기를 바랄 뿐이다.

 

직접 경험해 보니, 계획했던 기간보다 토지매입하는데 시간이 상당히 소요되었고, 사업승인(구청) 허가를 받는데 모든 조합원이 진정서, 탄원서, 민원등을 넣을 정도로 행정시간이 너무 오래 걸렸다. 

 

4. 지역주택조합의 구별법

   부동산을 잘 알지 못하는 대부분의 사람들은 일반적인 재개발, 재건축과 지역주택조합을 구별하기 힘든데 아래 몇가지만 알고 있으면 어느 정도 걸러낼 수 있다.

• 대로변에 현수막으로 홍보

• 모델하우스 대신 홍보관이라는 단어를 사용함

• 분양가를 유난히 강조, 매우 저렴함.

• 시공 예정사 혹은 브랜드를 강조, 확정되지 않은 시공사임.

• 완공 혹은 입주 시기가 잘 나와있지 않고 착공예정시기만 기재

• 조합원 마감이라는 표현을 사용

• 착공 전까진 인터넷 지도에 표시되어있지 않음

 

5. 지역주택조합의 장점

   1) 상대적으로 저렴한 분양가

   2) 대부분 상업용지나 단독 주택이나 저층건물이 있는 주거지를 매입해서 아파트를 짓기 때문에 지하철역이 매우 가깝거나 대로와 가까워 교통이 편리하고 상업지에 있는 경우 대형마트나 백화점이 가까워 생활이 매우 편리한 곳이 많다.

   3) 사업이 조합원들 간의 마찰이나 비리 없이 수월하게 시행된다는 전제 하에, 재개발&재건축보다 훨씬 더 빠르게 진행될 수 있다.

 

 

6. 지역주택조합의 위험성

   1) 남의 땅에 같이 돈을 모아서 내 아파트를 짓는 것이다. 많은 조합원들이 많은 땅주인들을 설득해서 개발에 토지를 전부 구매하고 수많은 조합원이 모아 낸 돈으로 아파트를 짓는다는 건데, 이게 말이 쉽지 장난 아니게 힘들다. 그리고 땅을 다 매입하더라도 건축 허가를 받는 과정에서 규모가 축소될 수도 있고, 심지어는 종변경 불가나 환경 문제로 아예 통과하지 못할 수도 있다. 규모가 줄어들면 그만큼의 조합원들을 쫒아낼 수밖에 없고 남은 사람들은 나간 사람들이 갖고 나간 계약금을 n분의 1로 추가로 분담해야 한다.

 

   2) 보통 토지 확보, 개발 허가 승인 등으로 현혹하는데 토지 확보의 경우는 기본 수만 평이나 되는 땅 중 단 수십 평만 확보해도 토지확보로 홍보하고 있는게 현실이다. 

   3) 조합원들도 각자의 이해관계에 따른 문제도 발생한다.

   4) 입주를 하게 되면 조합 가입 시점으로부터 최소 5년 이상. 물론 최소치일뿐 성공한 현장들은 6~7년 이상 걸렸던게 대부분이고, 2020년 현재 5년전에 모집해놓고 아직 시작못한 곳도 있다. 5년이 넘는 시간동안 수천만원의 재산을 조합에 맡겨놓고 아파트가 지어지길 기다리는 과정에서 쉬울 수가 없다.
그래서 착공을 할때쯤이면 프리미엄이 붙는곳이 많다. 부동산 커뮤니티에서 지주택은 안정성때문에 프리미엄(P)을 주더라도 착공한 뒤에 매수하라는 의견도 많다.

 

   5) 당장 내가 살고 있는 지역에서 진행되는 지역주택조합은 많지만, 완공이 되어서 입주를 하거나 착공에 들어갔거나 아니면 해당 부지의 주택들이 철거라도 제대로 된 지역주택조합이 적다는 점만 봐도 지역주택조합의 성공률이 매우 낮다는 것을 알 수 있다. 아파트를 지을 토지확보조차 제대로 되지 않은 경우에서 사업을 시작하는 게 대부분이라 지역주택조합은 성공률 20% 정도의 힘든 사업이며, 사업이 성공한다고 하더라도 추가분담금이 너무 많아서 마찰을 겪는 경우도 많다.

   6) 도심의 경우에는 수많은 단독주택, 빌라, 건물 등의 주인들과 일일이 협상을 해야 하고 금액을 매우 높게 부르거나, 금액과 무관하게 살고 있는 터전을 내주기 싫어 매도에 불응하는 주인들과의 갈등 및 난관이 기다리고 있다. 그리하여 대부분의 도심에서 이뤄지는 지역주택조합의 경우 토지매입 협의단계에서 수년 이상을 허비하게 된다. 이 과정에서 업무대행사가 매년 업무대행 수수료로 조합원들이 낸 돈을 가져가게 되고 어느 날 보면 조합원들의 돈이 남아있지 않은 경우도 있다.

   7) 사업이 진행이 되지 않거나 무산되어서 그동안 납입한 계약금이나 중도금, 분담금 등을 돌려받지 못하는 피해 사례가 있으나, 지역주택조합은 가입 조합원이 사업의 주체(회사로 치면 주주)가 되는것이다 보니 중간에 사업이 무산이 되거나 추가분담금이 발생하면 고스란히 조합원의 몫이 되니 크게 주의해야한다.

   8) 지역주택조합의 광고를 보면 시공예정사로 유명한 건설사들 이름을 걸고 광고를 하는데 지역주택조합에서 사업의 주체는 조합원이다. 업무대행사의 경우 조합원들의 위탁을 받아 수수료를 받고 업무처리 위주이며 결과에는 책임을 크게 지지 않는다. 특히 유명 건설사와의 MOU 등을 내세워 마치 해당 건설사가 시공할 것처럼 과장 광고를 하는 경우도 있으니 각별히 주의해야 한다. 시공 예정사인 건설사들은 예정대로 조합원들이 모집이 되면 시공비를 받고 시공을 해준다. 보통 시공 관련 정식계약조차 하지 않은 경우가 대부분이며, 착공 전까지 시공 예정인 시공사가 수차례 바뀌는 건 흔한 일이다.

   9) 심지어 요즘은 건설사들이 지역주택조합을 이용해서 이득을 보는 사례도 있다.
처음 조합 설립때부터 조합과 업무협약을 맺고 자사의 계열사를 조합 업무대행사로 선정하는 등 매우 밀접한 관계로 시작해서 조합원들이 걷은 계약금을 홍보비, 홍보관 건설 및 운영비, 업무 추진 인건비 등등으로 사용하다가 토지 매입이 잘 안되거나 자금 조달이 힘들어지면 [사업 포기]를 선언해버린다. 어차피 업무협약은 단순히 업무 추진을 돕고 시공만 한다는 조건이라 시공사가 책임을 지거나 손해보는 조건은 없기 때문에 해보고 안되면 포기해버리는 것이다.